零售竞争升级、写字楼压力增加，上海商业地产开启新一轮“优胜劣汰”

界面新闻记者 | 王婷婷

上海最近又多了个热门地标，在上海吴江路和石门一路交叉口“停泊”的路易威登（LV）全新概念“路易号”，成为新晋网红打卡地，路人纷纷驻足拍照。

7月3日，界面新闻实地探访，兴业太古汇“路易号”以19世纪硬箱历史为灵感塑造的1600平方米巨轮造型，整合展览、文创零售与主题咖啡的复合业态，是继巴黎、纽约后，LV全球第三座以硬箱为灵感的艺术地标。

“路易号” 于6月28日正式对公众开放，界面新闻查询发现，整个7月和8月，已无时段可预约，热度与日俱增。7月3日中午，35℃的高温并不能阻挡市民游客前来拍照参观的热情，现场依然排着很长的队，等待进入“船内”。

“路易号”启航，兴业太古汇人流激增，也让本就竞争激烈的南京西路商圈战火再燃。老牌高端商业地标恒隆广场、凭借其独特的石库门建筑风貌与高端定位的张园等，也不服输，预备展开新一轮角逐。

​零售“卷”：南京西路开启新一轮商战

在上海商办市场中，零售领域的竞争白热化，“内卷”程度不断升级。尤其在今年二季度，上海商业前沿热点围绕“场景突破、IP爆发、枢纽进化”持续发酵。

路易威登于兴业太古汇启幕“路易号”概念空间、泡泡玛特旗下Labubu系列驱动品牌营收爆发，虹桥枢纽商业也加速升级，话梅虹桥机场店打造复古机舱式“旅行产品线实验空间”，市场在激烈的竞争中不断创新求变，展现出强大的市场活力。

在戴德梁行看来，今年上海商业市场进入场景深耕期，一批特色购物中心以生态融合、主题破圈为核心，在非核心商圈及新城区域实现差异化突围。

典型项目聚焦体验升维：如鑫耀·光环Live二期通过开放式街区、户外体验场景，打造徐汇西片区“多维度生活方式目的地”，精准锁定年轻消费群体；古华庭以新中式建筑为载体，融合古华公园生态资源，主打“甜蜜商圈”概念。

虽然如此，上海零售物业租赁指标的复苏节奏仍显平缓。戴德梁行数据显示，今年二季度，上海核心商圈平均租金为1877元/月/平方米，平均出租率 94.71%，整体表现与去年持平。

其中，徐家汇、陆家嘴商圈凭借成熟商业生态，表现相对突出。核心商圈从存量、新增供应、空置率、净吸纳量等指标都远低于非核心商圈，核心商圈目前需求疲软，而非核心商圈的需求活跃。

南京西路作为上海商圈风向标，集聚了众多高端商业项目，形成了强大的商业辐射力，但也正因如此，面临着更为严峻的竞争压力。

“路易号”不仅让兴业太古汇重回昔日热度，更以高能级的创意概念空间，强势提升南京西路的商业能级，塑造上海城市新地标。

为了让市场关注点聚焦兴业太古汇，在“路易号”亮相当天，兴业太古汇还开放了“邂逅瀚海”艺术项目，项目邀请英国“关系美学”概念奠基人利亚姆·吉利克（Liam Gillick）、日本当代艺术家竹川宣彰（Nobuaki Takekawa）及中国先锋视觉艺术家陈天灼三位艺术家共同创作，同样赚足了眼球。

“路易号”的出圈，兴业太古汇“翻红”，背后藏着太古地产更大的野心。太古地产零售业务董事韩置表示，“路易号”的成功落户，是太古地产深耕南京西路东端商圈零售体验升级的又一个重要里程碑，标志着这个商圈向“全球顶级零售目的地”迈进的关键一步。

韩置向界面新闻表示，太古地产不局限于单一的商业成功，而是致力于项目所在区域的整体社区营造。与兴业太古汇仅一条街之隔的张园，也即将迎来新的节点。

“目前开业的西区只是它的第一期，仅占整个项目的三分之一，还有三分之二将从明年年中开始分阶段开放。到明年年底，项目会连通地下三条地铁线，这个区域的能级将再往上升一个级别。”韩置表示。

寸土寸金的南京西路一直是商业地产商必争之地。这里既有梅龙镇、中信泰富、恒隆广场组成的“金三角”，还有越洋国际广场、会德丰、东海广场、嘉里中心等高端商业品牌。业内认为，“路易号”的入局，无疑会给周边商业带来压力，其他商业项目必须加快创新，才能在竞争中不落下风。

恒隆广场也不愿热度被掩盖，同样在6月26日宣布上海恒隆广场扩建项目的最新进展。

恒隆地产宣布，上海恒隆广场的扩建部分顺利封顶，扩建部分的低层独立建筑将为上海恒隆广场综合体新增约3080平方米的地面楼面面积，使可租赁零售面积增加13%。项目预计于2026年年中竣工，并于同年下半年正式开幕。

通过此次扩建，上海恒隆广场可进一步满足消费者对个性化以及卓越体验日益精致的追求，并引入全新的零售及餐饮概念、健康生活与格调品味，以及活动空间，不断加强其作为顶尖生活方式目的地的吸引力。

另一边，梅龙镇广场正在如火如荼地改造中。最新改造方案显示，梅龙镇广场将保持建筑高度和轮廓基本不变，仅外立面材质进行调整改造，结构补强，对内部功能进行调整优化，并减少商业面积，扩充酒店、办公等使用空间，预计于2026年重新亮相。

接下来，随着“路易号”热度延续、张园二期启幕及恒隆广场扩建项目入市，将驱动南京西路商业版图深度重构，市场洗牌加速。

办公“难”：低租金高供应分化明显

与零售市场活力与热度齐聚形成对比的办公市场，则显得“沉闷”了些。戴德梁行数据显示，2025年二季度，上海甲级写字楼市场呈现量价继续承压。

数据显示，今年二季度，上海写字楼净吸纳量仅8.53万平方米，环比、同比分别下滑18.4%与67.6%。受新增供应冲击，市场空置率持续攀升，至季度末达23.6%；甲级写字楼平均租金承压下行，降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9%。

租金下行的同时，供应仍在持续增加。今年二季度，上海迎来4个新项目集中入市，为市场注入约24万平方米新增供应，核心商圈与新兴商圈各占2席。

具体为浦东竹园板块的“世纪财富广场”、长宁核心板块的“AFA上海融侨中心”、浦东洋泾板块的“恒基新岸商业中心”、闵行莘庄板块的“天荟云洲”，集中入市进一步加剧市场竞争压力。

供应不缺，不少项目开始采取“以价换量”策略。戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英认为，当前写字楼市场正处于租户租赁结构调整的阶段，租户会注重项目的性价比，挑更好地段更好配套的项目。

更重要的是，下半年上海甲级写字楼市场供应压力依然不小。据界面新闻了解，预计今年三四季度将有约百万方新增供应涌入市场，徐汇滨江供应量达25万平方米，浦东前滩、长宁核心及普陀等区域也均超过10万平方米。

“在此背景下，区域竞争将愈发激烈，租金下行压力持续，市场分化格局进一步加剧。”魏超英表示，当前上海写字楼市场也处于深度调整与结构性重塑阶段，区域分化趋势将愈发显著。

在此形势下，上海直面压力，从供需两端入手，积极破局。

近两年，依旧是搬迁需求主导写字楼租赁市场，新租和扩租需求有限。因此，上海政府近期陆续印发了若干措施，提出要梯度培育创新型企业，促进专精特新中小企业发展壮大；引导保障民营企业发展；推动本市产业深度转型升级，完善产业发展资金保障等等。

如今，企业降本增效已成新常态，利好政策有望为市场带来新的机遇。

控制写字楼供应也很关键。今年3月17日，上海市人民政府办公厅印发《上海市促进服务业创新发展若干措施》的通知。其中明确支持，在一定年限内，支持符合条件的存量低效商业、商务楼宇用途转换为酒店。

此外，上海也通过调整地块性质减少商办供应。

6月初，徐汇发布《上海市徐汇区华泾镇XHPO-0001单元控制性详细规划F2A、F2B等街坊局部调整公众参与草案》。其中，华泾华之门的一幢150米超高层办公用地，变更为120米商办商业混合用地。

在此之前，4月份虹口也发布《关于虹口区北外滩地区控制性详细规划hk314、hk315、hk319街坊局部调整初步成果的公示》，对北外滩地区hk314、hk315、hk319街坊局部调整初步成果进行公示。其中，315街坊的hk315-08地块原来规划的220米地标被取消。

这些举措将有效平衡市场供需，为上海商办市场在挑战中开辟出新的发展路径。

另外，随着市场信心的逐步恢复，下行趋势有望趋缓，部分核心区域优质写字楼也或将率先企稳回升。